משכנתא – מילון מונחים מקוצר
המושגים שמשתמשים בתחום הפיננסי ובפרט של משכנתא לא מוכרים לאנשים שעדיין לא לקחו משקנתא אף פעם. בהמשך מוסברים בשפה פשוטה את המונחים העיקריים שיכולים לעזור למבקש משכנתה מתחיל את ביטויים שעדיין לא הכיר קודם.
אחוז מימון
הנו השיעור של כספי ההלוואה מתוך שווי הנכס הנרכש.
אישור עקרוני
לקוחות המעוניינים לבדוק האפשרות לקבל הלוואה (גם אם אין עדיין פרטים מדויקים של נכס), יכולים להגיש בקשה לקבלת אישור עקרוני להלוואה. האישור העקרוני תקף לזמן מוגבל.
אישור זכויות
במקרים של נכס שאינו רשום בטאבו, מונפק ע"י מנהל מקרקעי ישראל מסמך המפרט את הזכויות הרשומות לגבי מקרקעין מסוימים, כגון בעלי זכויות בנכס, שעבודים, עיקולים וכו' שנרשמו לגביו.
בטוחה
נכס ששועבד לבנק להבטחת פירעון ההלוואה. מטרת הבטוחה היא להבטיח שהבנק יוכל לממש את הנכס כאשר הלווה עומד בתנאי ההלוואה.
ביטוח EMI
במקרים בהם הבנק רוצה לבטח את החזר חובותיו (בדר"כ כאשר אחוז המימון גבוה) ודורש מהלקוח לבצע ביטוח זה.
גרייס
בבקשה לקבלת אישור לתקופת "חסד" בה ידחה התשלום על ההלוואה או חלק ממנה, למועד מאוחר יותר, לדוגמא עד למועד הכניסה לדירה. יש להדגיש ולציין כי בתקופת ה"גרייס" ודחיית תשלום הקרן, תחושב ההצמדה והריבית שנצברה בתקופה זו.
גרירת משכנתא
גרירת משכנתא היא החלפת בטוחת המקרקעין שהועמדה לטובת הבנק והעברתה מהנכס המקורי לנכס אחר. עם סיום תהליך הגרירה יוסר השעבוד מהנכס המקורי וירשם שעבוד על הנכס החדש.
גוש/חלקה
שטח מדינת ישראל מחולק לגושים וכל גוש מחולק לחלקות. בחלקה שהיא בית משותף יש תת-חלקות, המקבלות מספר סידורי לפי מספר הדירות בבית המשותף.
הערת אזהרה
הינה הערה הנרשמת בטאבו בכדי למנוע עסקאות נוספות באותו נכס. הבנק ידרוש זאת כתנאי למתן ההלוואה
הלוואת גישור
הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה ברך כלל לתקופה של 24 חודש. הלוואה הנפרעת בתשלום חד פעמי בסוף תקופה. מיועדת לגשר על פער הזמן שבין קניית הדירה החדשה ובין מכירת הדירה הישנה. קיימת במסלולים הדומים למשכנתא רגילה.
הסכם פיתוח
הסכם שמנפיק מינהל מקרקעי ישראל המעניק לצד שני "היזם" את הזכות לפתח ולבנות בית בפרק זמן קצוב,על קרקע המנוהלת על ידי מינהל מקרקעי ישראל.,יזם שעמד בכל תנאי הסכם הפיתוח של מינהל מקרקעי ישראל, יוכל לחתום על הסכם חכירה עם המינהל . הסכמי פיתוח נחתמים עם קבלנים, עמותות או בודדים.
הסרת שיעבוד
מחיקת רישום שיעבוד שהיה רשום לטובת הבנק על הנכס, עם סילוק ההלוואה שהנכס שימש לה כבטוחה או עם גרירת ההלוואה והמצאת בטוחה אחרת לשביעות רצון הבנק
הערת אזהרה
הערה הנרשמת בטאבו ומציינת כי בעל הנכס או בעל זכויות בנכס, התחייב בכתב לעשות, או להימנע מלעשות, בו עסקה. רישום ההערה מונע רישום עסקה אחרת, מגן על זכויות הקונה ומונע מכירה או שיעבוד של הדירה לטובת גורם נוסף.
הצמדה למדד
בהלוואת משכנתא הצמודה למדד המחירים לצרכן, תשלומי ההלוואה קרן וריבית ישולמו בצירוף תשלומי תוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן. "המדד היסודי" הינו המדד הידוע בעת ביצוע ההלוואה. עם זאת במקרים בהם התקופה שבין מועד ביצוע ההלוואה לבין מועד הפירעון הראשון קטנה או גדולה מחודש, מדד הבסיס ייקבע על ידי תיקון המדד הידוע, בהתאמה להוראות הפיקוח על הבנקים."המדד החדש" פירושו המדד שפורסם לאחרונה לפני הגיע מועד הפירעון של כל תשלום על חשבון קרן ו/או ריבית, כפי שהותנתה בחוזה ההלוואה.אם יתברר מתוך מדד המחירים לצרכן, כי המדד החדש עלה לגבי המדד היסודי, אזי ישלם הלווה לבנק אותם תשלומי הקרן הנ"ל ו/או הריבית הנ"ל, כשהם מוגדלים באופן יחסי לשיעור העלייה של המדד החדש לעומת המדד היסודי. אם יתברר כי המדד החדש ירד לגבי המדד היסודי, ישלם הלווה אותם תשלומים ללא עדכון הצמדה.
זכאות
זו משכנתא מכספי משרד השיכון (לא מכספי הבנקים) על פי קריטריונים של משרד. לפי הקריטריונים המגדירים את ה"זכאים" לקבל הלוואה ממשלתית, ולאור הנחיות אלו מבצע הבנקים את ההלוואות לזכאים. הלוואות הזכאות ניתנות לתקופה ארוכה ובתנאים נוחים, בהתאם לקריטריונים ברורים של משרד הבינוי והשיכון. היכנסו למחשבון הזכאות של משרד השיכון.
זכויות במקרקעין
ישנן זכויות קנייניות, שהינן זכות בעלות או זכות חכירה שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין ,וישנן זכויות חוזיות במקרקעין. זכות קניינית משועבדת במשכנתא וזכות חוזית משועבדת במשכון.
חברה משכנת
מנהל מקרקעי ישראל מסמיך בדר"כ את החברה הקבלנית לנהל את רישום הזכויות במקרקעין לגבי הנכסים שניבנו על ידי אותה חברה. המינהל חותם עם כל אחד מן הדיירים על הסכם חכירה, המעניק לו את הזכות בקרקע. כל שאר הרישומים לגבי המקרקעין, כגון רישום הפרוייקט בטאבו כאשר יתאפשר הדבר או הנפקת אישורי זכויות ומתן כתבי התחייבויות לבנקים למשכנתאות, נעשים על ידי החברה המשכנת. על מנת לדעת מיהו הגורם המשכן /החברה המשכנת, יש לקבל מנהל מקרקעי ישראל "הודעה על רישום זכות בנכס" שבה יצוין שם הגורם המשכן.
חכירה
שכירות ארוכה לתקופה של 5 עד 25 שנים. שכירות לתקופה העולה על 25 שנה הנה "חכירה לדורות".
טאבו
לשכת רישום מקרקעין: לשכה הפועלת מכוח חוק המקרקעין ואשר תפקידה לרשום זכויות במקרקעין, עסקאות הנעשות בהן, צווים ופסקי דין של בימ"ש בנוגע למקרקעין וכל דבר אחר הניתן לרישום על פי דין. הפנקסים מתנהלים לפי אזורים ופתוחים לעיון הציבור.
יפוי כוח נוטריוני
ייפוי כוח הנו מסמך בו אדם ממנה אדם אחר לפעול בשמו, בפעולות המשפטיות המנויות באותו ייפוי כוח
כתב התחייבות לרישום משכנתא
בטוחה זמנית עבור בנק למשכנתאות, הניתנת על ידי בדר"כ ע"י מוכר הנכס ובעל הזכויות במקרקעין לבנק, ומשמעותה הבטחת רישום הזכויות בנכס לטובת הלווים (הקונים) והבנק.
לוח סילוקין
הוא טבלה (כרונולוגית) המפרטת את תנאי ההחזר של ההלוואה. לוח הסילוקין כולל את התאריכים והסכומים שיש להחזיר בכל תקופה, מה מרכיב הקרן ומה מרכיב הריבית בכל תשלום החזר וכן מה יתרת הקרן שנותרה לתשלום.
לוח שפיצר
לוח סילוקין הבנוי מתשלומים תקופתיים שווים, הכוללים החזרי קרן ותשלומי ריבית.לוח המפרט מראש את מועדי התשלומים של הלווה על חשבון ההלוואה, ואת הסכומים שעליו לשלם בכל אחד מהמועדים עד לפירעון הסופי.
לשכת רישום מקרקעין (טאבו)
לשכה הפועלת מכוח חוק המקרקעין ואשר תפקידה לרשום זכויות במקרקעין, עסקאות הנעשות בהן, צווים ופסקי דין של בימ"ש בנוגע למקרקעין וכל דבר אחר הניתן לרישום עפ"י דין. הפנקסים מתנהלים לפי אזורים ופתוחים לעיון הציבור.
מסמך אישור זכויות
במקרה של נכס שטרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין. מתנהל לגביו רישום בספרי מנהל מקרקעי ישראל או בספרי החברה המשכנת או החברה הקבלנית. במקרים אלו יבקש הבנק לקבל אישור עדכני לגבי זכויות המוכר בנכס מהגורמים הללו, מומלץ לקבל אישור זכויות עדכני לפני חתימת חוזה רכישת הדירה.
מדד המחירים לצרכן
מופק ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשקף את השינוי במחירי סל מוצרים קבוע, שמושפע גם ממחירי הדיור. משמש לחישוב אופן ההצמדה בהלוואות צמודות מדד הניתנות על ידי הבנק.
מינהל מקרקעי ישראל
הגוף המנהל את מקרקעי ישראל: הקרקעות שבבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח, וקרן קיימת לישראל. קרקעות אלו מהוות כ-94% משטח המדינה.על פי חוק יסוד מקרקעי ישראל, הזכות המוקנית לרוכש הקרקע הינה זכות חכירה.
משכנתא בדרגה שנייה
משכנתא נוספת, שדרגתה פחותה מזו של משכנתא בדרגה ראשונה, שנרשמה על אותו נכס לטובת גורם אחר. אם ימומש הנכס, יקבל בעל המשכנתא בדרגה ראשונה את מלוא הסכום שבעל החוב חייב לו, מתוך כספי המימוש, ורק אחר כך יקבל בעל המשכנתא בדרגה שנייה את המגיע לו, מהסכום הנותר. רישום משכנתא מדרגה שנייה טעון בדרך כלל הסכמה של בעל המשכנתא הראשונה.
מכתב כוונות
מכתב המונפק על ידי הבנק המאשר לאחר שתשלום יתרת ההלוואה עד לתאריך מסוים, יסכים הבנק להסרת השעבוד לטובתו.
נסח טאבו
מסמך זה מאשר האם הנכס באמת רשום על שם המוכר, האם יש עיקולים, חובות או שעבודים של מוכר הנכס. את נסח הטאבו ניתן לקבל בלשכת רישום המקרקעין תמורת אגרה. מומלץ לקבל נסח טאבו עדכני לפני חתימת חוזה רכישת הדירה. להוצאת נסח טאבו לחץ כאן
ערבות
התחייבות של אדם לקיום התחייבות של אדם אחר. במידה והלווה אינו פורע את חובו, הערבות מאפשרת לבנק להיפרע מהערבים להלוואה. חוק הערבות, שתוקן מספר פעמים, מציין שלושה סוגים של ערבים: ערב יחיד, ערב מוגן וערב אחר, כאשר לכל אחד מהם אחריות משפטית שונה.
ערבות חוק מכר
ערבות בנקאית הניתנת על ידי מוכר דירה מיד ראשונה (בדרך כלל הקבלן) לרוכש. הערבות מבטיחה החזרת כל הכספים ששלם הקונה, על חשבון מחיר הדירה, במקרה שהמוכר לא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה, מחמת עיקול, צו כינוס נכסים, צו פירוק שניתנו כנגד המוכר או נגד בעל המקרקעין.
פרי פאסו
מובנו "דרגה שווה".ניתן לשעבד את המקרקעין לשני נושים בדרגה שווה – פרי פסו – כלומר לשניהם תהיה משכנתא בדרגה ראשונה. במקרה כזה, אם ימומש הנכס, מכל סכום שיושג במימוש יפרעו שני הנושים במקביל בהתאם לסכום יתרת המימון שנתנו.
צרוף זכאויות
אפשרות הניתנת לבעלי תעודת זכאות של עולים חדשים, לרכוש דירה ביחד עם בן משפחה מקרבה ראשונה או עם סב/תא או דוד/ה, ובמסגרת רכישת אותה דירה לצרף את זכאותם שלהם ואת זכאותו של בן המשפחה המצטרף.קבוצת זכאות נתון/ים הרשומ/ים על גבי תעודת הזכאות ועל פיהם נקבע סכום הסיוע.
קרן
סכום ההלוואה ללא הריבית.
ריבית
מחיר השימוש בכסף. שיעור הריבית מוגדר באחוזים, ולעניינו זהו הסכום שמשלם הלווה למלווה מעבר לכספי סכום הקרן (סכום ההלוואה המקורית).
ריבית הפריים
ריבית הבסיס הנקבעת על ידי הבנקים המסחריים. שער הריבית נקבע כנגזרת מריבית בנק ישראל + תוספת בדר"כ של 1.5%. ריבית הפריים היא בעצם ריבית המשתנה מידי תקופה כאשר בנק ישראל משנה את תנאי האשראי לבנקים.
ריבית פיגורים
ריבית פיגורים נגבית כאשר מהלווה כשאינו פורע הלוואתו במועדה.
רשם המשכונות
זרוע של משרד המשפטים שתפקידה ליישם את הוראות חוק המשכון, תקנות המשכון וסדרי הרישום והעיון. מאגר המידע של רשם המשכונות פתוח לציבור הרחב וכל אדם יכול לברר פרטי חוב של חייבים. בנקים למשכנתאות, ידרשו רישום משכון ברשם המשכונות במקרים בהם לא ניתן לבצע רישום משכנתא בפועל בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) אתר רשם המשכונות.
שטר משכנתא
משכנתא היא משכון של מקרקעין. בעל המקרקעין או החוכר שלה משעבד בחתימתו על שטר המשכנתא, את זכותו בנכס לטובת הנושה. שטר המשכנתא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. במידה ובעל הקרקע לא ישלם את חובותיו יוכל המלווה לממש את זכותו בנכס הממושכן ולמוכרו.
שטר מכר
תעודה שמנפיק רשם המקרקעין, המעידה על העברת זכויות במקרקעין מאדם לאדם בתמורה, או שלא בתמורה. בשטר המכר מצוינים פרטי הזיהוי והתיאור של נכס המקרקעין ופרטי הזיהוי של הצדדים לעסקה. חתימה על שטר מכר חייבת להיעשות על ידי הצדדים בפני פקיד לשכת רישום קרקעות או עורך דין, המאמתים את זהות החותמים. לאחר הפקדת שטר המכר החתום בלשכת רישום המקרקעין, מעודכן רישום הנכס בספר האחוזה כנדרש.
שעבוד הדירה
משכון הזכויות בדירה כערובה להתחייבות הלווים כלפי הבנק על פי חוזה ההלוואה.
תעודת זכאות
מסמך המונפק על ידי משרד השיכון והבינוי, המאשר את פרטי הזכאות של הלווה. את התעודה מבקשים באמצעות בנק למשכנתאות.
מצאת טעות? רוצה לעדכן את פרטי העסק שלך? לחץ כאן!
מספר צפיות בעמוד זה: 2,285